Пояснительная записка к Положению о порядке установления платы за пользование жилым помещением
Уважаемые депутаты!
Вашему вниманию предлагаются для рассмотрения три проекта решения Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа:
- об утверждении Положения о порядке установления платы за пользование жилым помещением;
- об утверждении размера платы за пользование жилым помещением и платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме (внесение изменений в решение Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района от 13.12.2016 № 12/96);
- об утверждении размера платы за пользование жилым помещением и платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме (внесение изменений в решение Совета депутатов городского поселения Калининец от 28.09.2016 № 20/46).
Представляю пояснения и материалы, необходимые для всестороннего рассмотрения вопросов.
1. Проект решения Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа «Об утверждении Положения о порядке установления размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда» (далее – Положение).
Положение, утвержденное ранее Советом депутатов Наро-Фоминского муниципального района от 13.12.2016 № 12/96 (Приложение 1 к пояснениям), требует изменений, в связи с изменениями, внесенными в Методические указания по установлению размера платы за пользование жилым помещением, утвержденные Приказом Минстроя России от 27.09.2016 № 668/пр (прилагается). На основании Методических указаний принято Положение от 2016 года. В Методических указаниях изменен источник определения средней цены 1 кв.м общей площади квартир на вторичном рынке жилья в субъекте Российской Федерации, в котором находится жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляемое по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений. Источником определения являются актуальные данные Федеральной службы государственной статистики, которые размещаются в свободном доступе в Единой межведомственной информационно-статистической системе (ЕМИСС).
Также Положение от 2016 года необходимо актуализировать, в связи с образованием Наро-Фоминского городского округа.
В Приложении 1 к настоящим пояснениям приведена копия Положения от 2016 года, в которой наглядно показано, какие части документа подлежат замене.
При этом порядок определения размера платы за наем и коэффициенты, установленные для расчета размера платы Положением от 2016 года, не изменяются.
Однако в целях актуализации документа, считаем целесообразным признать утратившим силу Положение от 13.12.2016 и утвердить новое Положение решением Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа.
2. Проект решения Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа «О внесении изменений в решение Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района от 27.06.2017 № 4/106 «Об установлении размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников помещений в многоквартирном доме, которые не приняли решение на их общем собрании об установлении размера платы за содержание жилого помещения и (или) решение о выборе способа управления многоквартирным домом, в Наро-Фоминском муниципальном районе».
Сравнение с решением, в которое вносятся изменения, отражены в Приложении 2 к настоящим пояснениям.
Проект документа состоит из двух частей:
- об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
- об установлении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников помещений в многоквартирном доме, которые не приняли решение на их общем собрании об установлении размера платы за содержание жилого помещения и (или) решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
1) Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Необходимость повышения размера платы за наем для нанимателей жилых помещений с 01.01.2018 обусловлена следующим.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса РФ, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе и уплату взносов на капитальный ремонт.
Согласно действующему жилищному законодательству, оплата взносов на капитальный ремонт производится собственниками помещений в Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом Правительства Московской области ежегодно с 1-го января.
Исходя из изложенного, муниципальные образования, являющиеся собственниками муниципального жилищного фонда, также производят обязательные взносы на капитальный ремонт, в размере, определенном Правительством Московской области.
Таким образом, экономическое содержание платы нанимателей за пользование жилым помещением (платы за наем) состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на проведение капитального ремонта жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма. Экономическое содержание платы за наем определено в Положении о порядке установления размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Собственником муниципального жилищного фонда, находящегося на территории Наро-Фоминского городского округа, является Наро-Фоминский городской округ.
Согласно Постановлению Правительства Московской области от 03.10.2017 № 826/36 (Приложение 3), с 01.01.2018 установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт на 2018 год – 9,07 руб./кв.м. Рост размера взноса составит 0,42 руб./кв.м, или 4,8% (в 2017 году размер взноса составлял 8,65 руб./кв.м).
В целях приведения в соответствие размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) – размеру платы за капитальный ремонт, необходимо также увеличить с 01.01.2018 размер платы за наем.
В соответствии с Положением о порядке установления платы за пользование жилым помещением, размер платы за наем устанавливается дифференцировано, в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ч.4 ст.156 Жилищного кодекса). С этой целью Положением были установлены коэффициенты К1 – коэффициент, характеризующий качество жилого помещения; К2 – коэффициент, характеризующий благоустройство жилого помещения; К3 – коэффициент, характеризующий месторасположение дома. Размеры коэффициентов можно увидеть в Приложении 4, вкладка «расчет 2018» (здесь же можно увидеть расчет размера платы за наем). Изменять размеры этих коэффициентов нецелесообразно, они остаются на прежнем уровне.
Кроме указанных коэффициентов, в формуле расчета размера платы за наем участвует базовый размер платы за наем, рассчитываемый как одна тысячная доля от средней цены 1 кв. м. общей площади квартир на вторичном рынке жилья по Московской области. Средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на вторичном рынке жилья определяется по актуальным данным Федеральной службы государственной статистики, которые размещаются в свободном доступе в Единой межведомственной информационно-статистической системе (ЕМИСС).
За 3-й квартал 2017 года средняя цена 1 кв.м по Московской области составляет 57 701,75 руб. (Приложение 4, вкладка «цена кв.м»). Соответственно, базовый размер платы за наем составит 57,70 руб./кв.м. В соответствии с Положением, указанный размер платы утверждается решением Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа. В проекте документа, базовый размер платы предложен к рассмотрению.
Также решением Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа определяется коэффициент соответствия, участвующий в формуле для расчета платы за наем. Коэффициент соответствия подбирается так, чтобы размер платы за наем привести к размеру взноса на капитальный ремонт. Размер коэффициента соответствия составил 0,1591.
Рассчитанный таким образом размер платы за наем составит в среднем 9,07 руб./кв.м, что соответствует минимальному размеру взноса на капитальный ремонт, установленному Правительством Московской области. Если рассмотреть размер платы дифференцировано, то максимальный размер платы за наем (для домов с лифтами, находящихся в городских населенных пунктах (Наро-Фоминск, Апрелевка и Верея), после 2001 года постройки,) составит 9,29 руб./кв.м, а минимальный (для домов, находящихся в сельских населенных пунктах, до 1960 года постройки, без одного или более видов удобств) – 8,23 руб./кв.м.
Рост размера платы за наем с 01.01.2018 в среднем составил 0,52 руб./кв.м, или 6,1%.
Для муниципальной квартиры площадью 55 кв.м в доме без лифта, с 1981 по 2000 год постройки, в городском населенном пункте, плата за наем составит 9,20 руб./кв.м *55 кв.м =
= 506 руб. (увеличение платы по отношению к 2017 году составит 28,05 руб.).
Максимальный размер платы в проекте решения – для домов с лифтом, после 2001 года постройки, в городском населенном пункте, для квартиры площадью 55 кв.м в, отразится так: 9,29 руб./кв.м *55 кв.м = 510,95 руб. (увеличение платы по отношению к 2017 году составит также 28,05 руб.).
Минимальный размер платы в проекте решения – для домов для домов, находящихся в сельских населенных пунктах, до 1960 года постройки, без одного или более видов удобств, для квартиры площадью 55 кв.м отразится так: 8,23 руб./кв.м *55 кв.м = 452,65 руб. (увеличение платы по отношению к 2017 году составит 24,75 руб.).
Таким образом для квартир, площадь которых 55 кв.м, повышение платы за наем с 01.01.2018 составит от 24,75 руб. до 28,05 руб. в месяц.
2) Об установлении размера платы за содержание жилого помещения.
Действующий размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме установлен Решением Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района от 27.06.2017 №4/106, в отношении каждого отдельного городского и сельского поселения, существовавших ранее и передавших району полномочия по установлению платы. Ввиду образования Наро-Фоминского городского округа, появилась необходимость актуализировать документ, заменив наименования уже не существующих городских и сельских поселений наименованиями населенных пунктов. Такой метод актуализации применен для того, чтобы исключить изменение размера платы за содержание жилья для населения с 01.01.2018. Размер платы за содержание подлежит изменению ежегодно с 1-го июля. Такой период тарифного регулирования установлен и Правительством Московской области для коммунальных услуг. В этой связи, принимаемый на трехлетний период Стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг (Постановление Правительства Московской области от 21.03.2017 № 196/9) определяет, что с 1-го января размер платы не подлежит изменениям. Необходимо обратить внимание, что с учетом установленного Стандарта стоимости услуг, рассчитываются субсидии для граждан на жилищно-коммунальные услуги.
Отметим, что размеры платы, установленные решением от 27.06.2017 №4/106, имеют различные значения для разных поселений. Это связано с разным уровнем благоустроенности домов, разной площадью жилищного фонда поселений, и соответственно, различным уровнем затрат управляющих компаний в расчете на 1 кв.м общей площади многоквартирных домов.
На Тарифной комиссии, состоявшейся 19.12.2017, был подробно проработан расчет платы за содержание, приведенный к одному размеру, с целью определения единого размера платы для населения всего Наро-Фоминского городского округа в целом. Однако при этом, находится некая средневзвешенная величина, при которой для одних поселений размер платы снижается, а для других – возрастает.
Поэтому, во избежание роста размера платы с 1-го января, предлагается внести изменения в действующее Решение Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района от 27.06.2017 № 4/106, только в части актуализации, в связи с образованием
Наро-Фоминского городского округа. При этом, размер платы за содержание жилья для населения предлагаем оставить без изменений.
3. Проект решения Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа «О внесении изменений в решение Совета депутатов городского поселения Калининец Наро-Фоминского муниципального района от 28.09.2016 № 20/46 «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников помещений в многоквартирном доме, которые не приняли решение на их общем собрании об установлении размера платы за содержание жилого помещения и (или) решение о выборе способа управления многоквартирным домом на территории городского поселения Калининец Наро-Фоминского муниципального района Московской области».
Сравнение с решением, в которое вносятся изменения, отражены в Приложении 5 к настоящим пояснениям.
Полномочия на 2016 и 2017 годы были переданы всеми поселениями, кроме городского поселения Калининец, утверждавшего размер платы за содержание решением Совета депутатов городского поселения Калининец.
Однако вопреки требованиям Жилищного кодекса, в Калининце с 1-го января 2017 года не была изменена структура платы за содержание жилья, в части включения в плату за содержание жилого помещения – платы за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – ОДН).
В целях приведения документа к требованиям жилищного законодательства, необходимо внести изменения в решение Совета депутатов городского поселения Калининец от 28.09.2016 № 20/46, в части включения платы за ОДН. Плата за ОДН установлена решением Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района от 27.06.2017 №4/106, на основании нормативов на коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных распоряжением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 22.05.2017 № 63-РВ. Поэтому, такой же размер платы планируется применить и для жителей поселка Калининец и близлежащих деревень, в которых расположены многоквартирные дома.
Необходимо отметить, что плата за ОДН не начисляется потребителям, у которых отсутствуют приборы учета в квартирах и которым плата за коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению начисляется по нормативам потребления коммунальных услуг, в которых уже учтен объем коммунальных ресурсов на общедомовые нужды установленным решением Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района от 27.10.2006 № 6/35 «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг для населения Наро-Фоминского муниципального района». Таким образом, ОДН на ХВС и ГВС начисляется жителям, в квартирах которых установлены приборы учета воды.
Как изменится размер платы за содержание жилья, в связи с включением платы за ОДН, в пос. Калининец?
Максимальный рост размера платы ожидает жителей высшей категории благоустройства в пос. Калининец – это 13-я категория – жилые дома со всеми удобствами, с газовым оборудованием, лифтом и без мусоропровода с общедомовым (-и) прибором (-ами) учета. Для данной категории установленный размер платы за холодную воду на ОДН составляет 0,045 руб./кв.м, за горячую воду на ОДН – 0,26 руб./кв.м, за отведение сточных вод на ОДН – 0,06 руб./кв.м, за электроэнергию на ОДН – 1,17 руб./кв.м. В сумме за все ресурсы на ОДН – 1,54 руб./кв.м. Следовательно, для квартиры площадью 55 кв.м в доме данной категории повышение платы за содержание составит 1,54 руб./кв.м * 55 кв.м = 84,7 руб. в месяц.
Для среднего дома – 20-я категория – со всеми удобствами, с газовым оборудованием, без лифта и без мусоропровода, рост платы с учетом включения ОДН составит: (0,04+0,23+0,08+0,22) руб./кв.м * 55 кв.м = 0,57 руб./кв.м * 55 кв.м = 31,35 руб. в месяц.
Минимально размер платы увеличится для жителей домов категории «без одного или более видов удобств, без уборки мест общего пользования»: (0,03+0,05+0,22) руб./кв.м * 55 кв.м = 0,3 руб./кв.м * 55 кв.м = 16,5 руб. в месяц.
Резюмируя выше сказанное, несмотря на то, что изменения планируются в отношении большей части двух документов – решений Советов депутатов Наро-Фоминского муниципального района и городского поселения Калининец, новый документ об утверждении размера платы принимать нецелесообразно, во избежание изменения стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, и как следствие, во избежание социального напряжения, в целях необходимости сохранения на территории Наро-Фоминского городского округа спокойной и ровной социальной обстановки.
Также прилагаем заключение Тарифной комиссии от 19.12.2017.
На основании изложенного, просим принять к рассмотрению проекты документов о внесении изменений в указанные выше решения.
С уважением, Председатель Комитета по ЖКХ и дорожной деятельности А.А. Гусаков,
начальник финансово-экономического отдела Комитета по ЖКХ и дорожной деятельности О.Н. Удалова, тел. 343-00-30